전세보증보험은 전세계약에 있어서 전세기간 만료 시 임차인의 전세보증금을 돌려받지 못할 시 보증기관으로부터 전세금을 돌려받기 위해 임차인들이 가입하는 보험제도입니다. 가입과 기간만료 시 유의할 점을 알아보겠습니다.
특히 부동산가격 하락시기에는 만기시 전세금이 많이 내려가서 역전세 현상을 보일 때 다음 임차인 구하는 것이 어렵게 됩니다. 매매가격 대비 전세가율이 높았던 지역과 빌라 등 매매가격을 잘 알 수 없는 집들의 경우가 문제가 될 수 있습니다.
애초에 임차계약 시부터 반전세나 월세 등을 활용해 보증금 비율을 낮추는 것을 우선적으로 고려해야 합니다.
전세보증보험 가입요건
보증보험을 가입하기 위해서는 보증사가 평가하는 해당물건의 시세와 보증되는 전세계약보증금액의 한도액을 알아야 합니다.
예를들어 매매가격이 15억 하는 오피스텔의 경우 시세의 70%까지 잡아주는 보증한도액에서 다시 90%까지로 금액이 낮아지는 것을 유의해서 전세 계약이 되어야 합니다. 즉 15억의 70%인 9억 8천만 원이 아니고 9억 8천만 원의 90%인 8억 8200만 원이 보증보험 가입가능한 전세금입니다.
보증사로는 SGI(서울보증보험), HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사) 세군데가 있는데 Hug의 경우 보증한도액이 5억, 수도권은 7억까지 보증이 됩니다.
서울보증보험의 경우 10억까지 가입이 되는데 보증료가 다른 2군데에 비해서 비싼 보증료를 받습니다. 전세기간 만료기간이 2분의 1남아있는 시점까지만 가입이 됩니다.
전세기간 만료시 유의할 점
전세기간이 만료되어 임대인이 보증금 반환을 해주지 못할 경우 만료일로부터 1개월 후부터 보증사에 전세금 반환을 청구할 수 있습니다. 이때 임차인은 임대인에게 계약갱신의사가 없다는 것을 명확히 밝혔어야 합니다.
문자나 카톡, 내용증명등으로 기록을 남겨야 합니다. 또한 전세기간 만기 2개월 전까지 계약연장의사를 밝히지 않아 같은 기간 계약이 자동걩신 되었다고 보증사가 판단할 경우는 보증사로부터 보증금 반환거절이 될 수 있습니다.
또한 세입자가 전출신고를 해서 임대인으로부터 보증금을 우선변제를 받을 권리를 상실할 경우도 보증사는 전세보증금을 반환하지 않습니다. 부득이 퇴거를 해야 할 경우는 임차권등기명령이라는 등기절차를 갖추어 놓아야 보증사로부터 보증금을 반환받을 수 있습니다.
전세보증금 반환 거절사유
2023년 통계를 보니 전체 보증 이행 거절은 128건으로 늘어 났습니다. 올해 1월에서 8월까지 176건의 보증금반환 거절 사유중 보증사고 미성립으로 인한 거절이 113건으로 전체의 64%를 차지하는 것으로 나타납니다.
그래서 만기시 해지의사의 통보는 매우 중요합니다. 그리고 퇴거로 인한 우선변제권과 대향력 상실 등이 많이 문제가 되었기 때문에 유의할 점입니다. 전세자금대출을 받을 경우는 반드시 보증사중 SGI(서울보증보험) 를 이용해야 보증금반환이 가능한 점도 중요한 사항입니다.
빌라다 다가구등 일반 건축물의 경우는 해당 건물에 불법건축물이 없어야 하므로 전세계약 이전에 건축물대장 확인이 중요한 사항이 됩니다.
계약시의 위법사항 계약상의 하자는 당연히 없어야 하기 때문에 당사자간의 계약은 피하는 것이 좋고 공인중개업소를 통해 계약을 하는 것이 중요합니다. 오피스텔 경우에는 계약서 혹은 중개대상확인설명서상 주거용이라는 명시도 필요합니다.
마무리
2024년 가을이 되면서 다시 전세가격 반등이 많이 되는 분위기여서 전세가격 하락으로 인한 전세금반환에 대한 위험은 덜해진 경향이 있습니다.
금리 또한 하락 기조로 갈것으로 보여서 부동산 가격으로 인한 위험은 줄어드는 것으로 보이지만 전세가격 비율이 너무 높은 집이거나, 다음 임차인이 들어오지 않을 요소가 있는 집은 처음부터 잘 선별을 하는 것이 중요하겠습니다.